Batas, Estado at Batas
Sale apartment mas mababa sa 3 taon ng pagmamay-ari. Ang pagbili at pagbenta apartments. Apartments para sa pagbebenta
Bilang ay kilala, kita mula sa pagbebenta ng Flats sa pamamagitan ng pisikal na tao na napapailalim sa mga personal na income tax - isang buwis sa kita ng mga indibidwal. Kapag bumibili at nagbebenta sa teritoryo ng Russian Federation, ito ay sa lahat ng kaso ay dapat na babayaran sa Russian badyet, kahit na ang mga transaksyon nakatuon mamamayan ng ibang mga bansa.
Tinutukoy sa saklaw ng legal na transaksyon ay kaya magkakaibang at puspos, na maaaring inilarawan lamang kahanga-hangang multi-volume. Ang parehong article pursues isang mas makitid na layunin: upang ipakita ang ilang mga katangian ng mga mamamayan ng pagbebenta ng apartments, kung ang ari-arian ay nananatiling sa kanilang pag-aari ng mas mababa sa tatlong taon.
Mula sa isang legal na punto ng view, sa panahon ng paunang-aari ng bahay bago ang pagbebenta ng mga prinsipyo dahil sa iba't ibang mga pagtatasa ng ang base ng buwis. Ang ganitong mga isang alinsunuran ay kakaiba sa Russian batas. Sa US, halimbawa, tulad ng isang transaksyon ay hindi taxed sa lahat (hindi ang isang ito sa mga dahilan kung erupted noong 2007, ang real estate krisis?), Western Europe, sa salungat, ay nagpapakita ng isang tougher diskarte. Ang Tax Code ay ang kanyang claim. 17.1 Art. 217 potensyal na exempt mula sa income tax ang karamihan sa mga Russo - may-ari ng Ari-arian na kaya para sa tatlong taon o higit pa.
Gayunpaman, hindi bababa sa parehong haba ng pagmamay-ari tax code (Art. 208 p. 1, pp. 5) secured legal na sitwasyon kapag ang isang apartment sale ay napapailalim sa pagbubuwis. Mas mababa kaysa sa 3 taon ng pagmamay-ari ng pagtitiyak dalawang alternatibo para sa pagtukoy ng halaga ng income tax (PIT), kapwa - sa rate na 13% sa pagbebenta ng apartments, na kung saan ay isasaalang-alang sa ibang pagkakataon. Hindi sinasadya, sa Pransya sa buwis natanggap mas mabagsik. Doon, sa pagbebenta ng apartments sa taon pagkatapos nito pagbili ng naturang mga kita sa badyet ay halaga sa isang third ng halaga nito.
Ang pang-ekonomiyang mga dahilan para sa pagkita ng kaibhan
Bakit ang estado ay nagpapakita ng isang napaka-iba't ibang mga diskarte sa pagtukoy ng buwis base, paglalaan ng landmark tulad ng tila di-pang-ekonomiya tagapagpahiwatig tulad ng panahon ng panunungkulan? Bakit tax awtoridad kinuha bilang isang benchmark na panahon ng tatlong taon?
Ito ay mas pinakinabangang para sa mga may-ari ng apartment, kung na ay hindi sapat, maghintay para sa higit sa tatlong taon, at pagkatapos ay ibebenta upang bumili ng isang bagong isa, nag-iiwan ng lahat ng mga pera sa kanyang sarili. Sa katunayan, ang "klasikong" dahil ang may-ari nito. Ngunit sa ibang palagay real estate mananapalaran. Para sa kanya, ang pagbili at pagbebenta ng apartments - negosyo. Sa pamamagitan ng tax code ng Russian estado hindi lamang hinihigpitan ang kakayahang kumita ng mga naturang haka-haka, ngunit din mapanatili ang isang record, sa parehong panahon akit ng mga pondo na badyet.
pagpipilian ng buwis
"Short-term na" may-ari ay may karapatan na pumili, ang mas may pakinabang para sa kanya upang sila'y mangatala sa income tax (PIT) pagbebenta ng mga apartment. Mas mababa kaysa sa 3 taon ng pagmamay-ari - ang legal na salita ang tumutukoy sa dalawang mga paraan upang tukuyin ang base ng buwis sa sitwasyong ito. Bilang na nabanggit, ang rate ng buwis sa parehong mga sitwasyon ay 13%.
Ang unang pagpipilian ay napapailalim sa buwis net income ng may-ari bilang ang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbili at pagbebenta ng presyo. Halimbawa, ang may-ari na binili sa apartment para sa $ 1.4 mln. Kuskusin., At ibinebenta para sa $ 1.9 mln. Rub. Net income ng may-ari ng 0.5 mln. Rub ibinigay ito sa pagbebenta ng apartment. Mas mababa kaysa sa 3 taon ng pagmamay-ari - ang isang pangyayari na nagbabawas sa kita sa halaga ng buwis (1900-1400) * 13% = 65 rubles ..
Sa pangalawang diwa, kung ang apartment ay may got sa ang ari-arian nang walang bayad, buwis base ay ang kanyang mga benta presyo nabawasan sa pamamagitan ng 1 milyon. Rubles (Art. 220 para. 1, pp. 1 ng Kodigo ng Tax). Russian Federal Tax Service Letter № ED-4-3 / 13578 mula sa 2013/07/25, ang Isinasadiwa ang mga pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga ng isang bawas sa buwis base ng net kita.
Ipagpalagay na ang mga nalikom mula sa pagbebenta ng apartments amounted sa 1.7 mln. Rubles. Ang may-ari, na ipinagbili ito, ay dapat magbayad sa halaga ng badyet (1700 - 1000) * 13% = 91,000 rubles ..
Ang isa pang pagpipilian bawas mula sa base ng buwis
Sa mga sitwasyon kung saan ang may-ari ay may invested sa kanyang mga pasilidad repair na labis sa 1 milyon. Kuskusin., Ang pagbili at pagbebenta ng apartment para sa kanya ay maaaring sinamahan ng iba pang mga paraan ng pagbabawas ng buwis base. Ayon sa Art. 220 ng Kodigo sa Tax, siya ay may karapatan upang mabawasan ang halaga ng kita natanggap sa aktwal na natamo at dokumentado gastos.
Ano ang nagiging sanhi ng isang iligal "tax optimization"
Sa kasamaang palad, ito ang mangyayari na ang mga may-ari ng mga apartments sa sabwatan sa mga realtors at mga mamimili sadyang maliitin ang kanilang market presyo, madalas na ilegal na "optimize" ang pagbabawas ng buwis. Ano ang ibig sabihin para sa Dodgers? Tax awtoridad, matukoy kung undervaluation ay may karapatan sa isang hukuman upang basagin ang deal - upang bumalik sa may-ari ng apartment. Sa karagdagan, ang sapat na notaryo ay may karapatan na tanggihan upang magrehistro ng isang kontrata ng pagbebenta.
Resident - non-resident
Ang itaas mga rate ng buwis ay may-bisa para sa mga residente, iyon ay, para sa mga taong nakatira sa teritoryo ng Russia para sa 183 araw sa isang taon. Ang ganap na karamihan sa kanila ay bumubuo sa mga mamamayan ng Russia.
Sa kabilang dako, pindutin nang matagal at magtapon ng mga ari-arian tulad ng mga apartment at mga di-residente - mga dayuhan at Russian mamamayan na nakatira karamihan sa ibang bansa. Para sa kanila, ang pagbebenta ng apartments ay taxed sa isang mas mataas na rate, higit sa dalawang beses nang mas malaki: 30%.
Ang oras ng pagkuha ng pagmamay-ari
Tulad ng maaari naming makita, para sa isang panahon ng pag-aari ay natutukoy sa pamamagitan ng ang magnitude ng buwis pwedeng bayaran kapag may isang apartment para sa pagbebenta. Mas mababa kaysa sa 3 taon ng pagmamay-ari ay hindi tinukoy bilang tatlong buong taon, pati na rin ang 36 buwan simula na may isang tiyak na petsa. Ano ang mga pangyayari natutukoy sa pamamagitan ng ang oras ng pagkuha ng mga karapatan sa ari-arian? Sa kaso kung saan ito ay nakuha sa pamamagitan ng paraan ng privatization, ang pag-sign ng isang gawa ng regalo, sale, Barter, rent bilang kabayaran para sa buwag bahay, ang sandali ng pangyayari ng reference ng mga karapatang ito ay ang petsa ng registration certificate of pagmamay-ari.
Ang panimulang punto para sa pagkuha ng mga karapatan ng ang tatanggap ng mana ay ang kamatayan ng gumawa niyaon. May-ari ng kooperatiba sa pabahay ay maaaring tumawag sa kanyang sarili ng isang master ng mga ito lamang sa mga araw ng huling pagbabayad ng unit.
Kaya, ang pagbebenta ng apartment bilang isang transaksyon ay palaging may katapat ang panahon ng paglitaw ng pagmamay-ari.
Paglilinaw: ito ay hindi lamang tungkol sa apartment
Sa pamamagitan ng apartments, sa application ng buwis sa kita ng mga indibidwal, kapag sila ay ibinebenta equated bilang cottages, hardin bahay, villas, plots ng lupa para sa konstruksiyon, ang mga kuwarto sa apartment, sa huli - lamang ng buong (legal term), iyon ay, sa pagkakaroon ng isang numero, halimbawa: №1 room apartment №7. Ito ay nauunawaan na ang pagbili at pagbebenta ng apartments - legal na pamantayan. Ang lahat ng mga real estate rate sa itaas Tax naaangkop, na nabanggit sa pamamagitan amin.
Ngunit kung ang room ay hindi nakarehistro, ang bawat isa sa ilalim ng kanyang sariling numero, ito ay lubos na posible na, tulad ng inilarawan sa ibaba. Halimbawa, sa apartment 4 mga kuwarto, bawat isa sa kanila ay may isang indibidwal. Pagkatapos ay ipinagbili nila ang lahat ng kanilang mga kuwarto, ang bawat isa humigit-kumulang sa 1.0 mln. Rubles. Ang awtoridad sa pagbubuwis ay nagpapahiwatig na sa ganitong sitwasyon, ang halaga ng lahat ng mga apartments ay summed upang matukoy ang kabuuang presyo benta. Sa kasong ito, ang pagbebenta ng apartments ay sasailalim sa personal na income tax tulad ng sumusunod: (4 * 1000-1000) * 13% = 390,000 rubles .. Ang bawat nagbebenta ay magbabayad income tax bilang ¼ ng kabuuang halaga na naipon na 390: 4 = 97,5 libong rubles ..
Maghanap ng isang apartment para bumili - isang problema?
Search 'karapatan' upang bumili ng isang apartment - mahirap. Sa unang tingin, ang pabahay merkado ay puno ng mga panukala ay nag-aalok iba't-ibang. Gayunpaman, kung mo ba talagang simulan upang tumawag up mga tao, kung sino ang nagbigay inuri, at pagkatapos ay sa lalong madaling panahon ay makikita mo: ang mga ito ay sa walang hangos upang tawagan ang numero sa bahay, kung saan ang mga apartment ay matatagpuan. Ito ay nangangahulugan na ikaw ay may isang patuloy na pakikipag-usap sa mga tagapamagitan pabahay merkado, iyon ay, na may Rieltor. Mamimili madalas na interesado sa ay nagbebenta ng apartment mula sa may-ari. Ngunit ito ay nabigyang-katarungan?
Sa isang banda, siyempre, well, na ang pabahay merkado ay nakabalangkas, at may mga propesyonal. Ito ay maaaring maprotektahan ang mga tao tanggapin ang alok sa transaksyon, mula sa mga ilegal na schemes na maaaring humantong sa kanyang karagdagang withdrawal. Of course, para sa seguridad ay kailangang magbayad ng tagapamagitan - ang real estate ahensiya. Narito ang ilang halimbawang mga presyo para sa "kapayapaan ng isip": i-audit ang legalidad ng transaksyon - mula sa 10 thousand Kuskusin;.. pagpaparehistro ng mga karapatan ari-arian sa pabahay - .. 15 rubles, "ang pakikitungo bantay-bilangguan" - mula sa 20 rubles .. Sa katunayan, may ilang mga kahulugan na ang mga tao araw-araw na ay hindi nauugnay sa mga legal na bahagi ng transaksyon ay tumutukoy sa mga realtors.
Independent apartment search
Gayunman, ang isang tiyak na kategorya ng mga legal na literacy ng mga mamamayan pa rin ang naaakit sa pamamagitan ng pagkakataon na i-save ang pera, paggawa ng deal nang walang Realtors serbisyo. Apartments para sa pagbebenta sa pamamagitan ng may-ari ng higit pang mga bihirang sa merkado, dapat itong hinahangad. Ang pinakamadaling paraan upang gumuhit ng pansin sa ang pagbili ng mga apartments sa pangunahing market, iyon ay, mula sa tagabuo. Kasabay nito, upang maiwasan ang misunderstandings, kami ay dapat munang malaman kung na kung ano ang klase ng pag-aari ng ari-arian sa ilalim ng konstruksiyon o built bahay: VIP-, klassik- o economy class. Ito ay maaaring tinutukoy sa pamamagitan ng ang paraan ng paghahatid (bantay-bilangguan o sa ilalim samootdelku), ang lugar ng mga apartments pabahay stock, ayon sa pamamayani ng multi-room apartment sa loob nito. Alamin kung ano ang mga developer ay gusali pabahay sa iyong lungsod. Magtanong tungkol sa kanilang reputasyon at "track record."
Apartments para sa pagbebenta sa pamamagitan ng may-ari ng pangalawang merkado sa pabahay, tulad ng aming nabanggit, ay mas bihirang. Ngunit taong mahilig maghanap ng ito ay hindi mawawala sa puso: bago mo mahanap ang daan-daang ng beses na ipasok at i-update ang impormasyon AVITO site, pinaka-madalas sa isang search ay tumatagal ng ilang araw, bumili ng mga pahayagan na may mga ad, "sa ilalim ng linya ng" call up bilang ng mga ad at ang may-ari ay ...
Gayunman, hindi ang katotohanan na "ang tagahanap ng mga matagumpay na" mga mamimili sa bahay na may interes hindi lalabis sa pagbabayad-ari nito sa ibabaw ng merkado presyo ng halagang iyon na siya'y hulihin sa rieltor. Ito ay walang lihim na ang mga may-ari ng apartment ay madalas magpasobra ng kalkula ang kanilang mga presyo. Gayunpaman, para sa "real customer" pangalawang pagbebenta ng apartments - ring Turkish diploma.
Kung nagpasya kaming upang bumili ng apartment sa "banyagang" lungsod, ang maingat na tao sa mga sitwasyong ito ginusto upang kumilos lamang sa pamamagitan ng isang tagapamagitan, ngunit hindi sa pamamagitan ng iyong sarili. Habang pagliit ng ang posibilidad ng mga posibleng "sorpresa".
Legal na pagkilos kapag pagbili ng isang apartment
Paglipat ng diin upang suriin ang mga pagtutukoy ng Tax Code, nang isinasaalang-alang ang pagiging residente, concessional rate ng buwis, net ng buwis sa pagbebenta ng mga apartment, sa isang pulos legal na formalities ng deal.
Magsimula tayo sa pagbili ng isang apartment, dahil ito ay ang unang hakbang beneficiary Hayaan. Para sa kanyang bahagi kasama ang tatlong pagkilos block.
Sa una, ang mga bumibili sumusuri sa mga dokumento at nagbebenta ay dapat mag-sign ang paunang kontrata.
Pagkatapos ay (kung ang transaksyon ay tumatagal ng lugar sa secondary market) naka-sign isang kontrata ng damdamin. Sa kaso kung saan ang proseso ng pagbili ng isang apartment sa isang bagong gusali (ang pangunahing market) signature napapailalim sa pagtanggap ng ulat (marahil sa halip - isang paunang kasunduan, na regulates ang investment deposit, ibinahagi konstruksiyon, konstruksiyon on share basis).
Ang huling yugto - ang estado pagpaparehistro ng transaksyon. ito ay mahalaga para sa mga bumibili maingat na isagawa ang lahat ng mga hakbang na ito. Sa pamamagitan ng espesyal na pansin karapat-dapat ang kaso kapag ginawa kagyat na pagbebenta ng apartments.
palatandaan ng pandaraya
Fraudsters ay karaniwang tangkain upang gawin ang proseso ng pagbebenta ng walang kabuluhan, sinusubukan upang itago ang mga mahahalagang detalye. Kung ang mga pangyayari ay nagsisimula na kumuha ng lugar, at ang nagbebenta ay sinusubukan upang sumugod sa iyo, huwag mag-atubiling upang ihinto nang husto kooperasyon at sabihin sa kanya: "Paalam" - ito ay maprotektahan ka mula sa mga gastos.
Tulad ng alam mo, pera ang may gusto na katahimikan. Maingat na basahin ang orihinal na kontrata benta, isang rehistradong notaryo. Kahit na dati mo nang ibabawas nito draft treaty sample pagbili at pagbebenta ng apartment. Maging mapagbantay - lalo na may kaugnayan sa ang pangwakas na teksto na naka-print sa pamamagitan ng notaryo.
preliminary agreement
Sa unang yugto, ang mamimili ay tumutukoy sa presyo sa una, at pagkatapos ay Sinusuri ang pagiging kumpleto ng mga benta ng pakete ng mga dokumento. Mamimili ay dapat repasuhin isinumite tehharakteristiku (form №7), pagpaparehistro ng nangungupahan sa apartment, isang dokumento kagulkol ang karapatan ng pagmamay-ari nito (ang kontrata ng benta, privatization, donasyon).
Sa detalye, ang mga pakete ng mga dokumento para sa pagbili na kukumpletuhin sa pamamagitan ng mga sumusunod na dokumento:
- pahayag sa estado pagpaparehistro ng apartment;
- ang kontrata ng pagbebenta (para sa mga ito ay natutukoy sa pamamagitan ng timing sa pagbebenta ng isang apartment);
- mga dokumento BTI - magbigay ng detalyadong paliwanag at isang phased plan ng apartment;
- kopya ng pasaporte dokumento ng aplikante;
- Resibo ng pagbabayad.
- kung upang magbenta ng ari-arian sa ilalim ng aresto;
- Sigurado lahat ng mga tagapagmana sa mga paunang kinuha ay - para sa sale pahintulot;
- Huwag lumabag sa mga karapatan ng mga taong nakatira sa apartment.
Sa pangunahing market ng real estate developer na ginawa ng pagbebenta ng apartment. Ano ang mga dokumento ay kinakailangan sa kasong ito? Magbayad ng pansin sa ang konstruksiyon iskedyul, kapag ang mga naka-iskedyul na deadline apartment sa operasyon. Kasabay nito dapat ay walang makabuluhang pagkakaiba sa antas ng kahandaan ng mga bagay para sa paghahatid. Magtanong tungkol sa reputasyon ng negosyo ng organisasyon-builder, mayroon bang "sa kanyang konsensiya" pinahaba. Ang karagdagang kinokontrol dokumento na nagpapakita ng:
- estado pagpaparehistro ng lease ng pagbuo ng lupa (maaaring pagmamay-ari ng mga ito);
- nag-develop ang karapatan upang bumuo;
- isang kasunduan sa pagtataas ng mga pondo, ang investment kontrata;
- ang plano sa mga apartment.
Para sa isang mas mahusay na-unawa sa nagbebenta, ito ay kanais-nais upang makakuha ng mula sa kanya ng isang maaasahang mga detalye ng contact (ibig sabihin ay online), pati na rin sa paraang binibigkas makipag-ayos sa kanya pansamantala petsa ng pagbebenta apartments, na naibigay ang padalus-dalos, kalidad pagganap ng lahat ng kanyang mga yugto.
damdamin kontrata o isang gawa ng pagtanggap at pagpapadala ng pangalawang yugto ng pagbili ng isang apartment
Pagkatapos lamang ng isang paunang mapaghambing pagsubok ay maaaring ay dadalhin sa ikalawang yugto ng pagbili: ang pag-sign ng kontrata ng pagbili. Hindi mahalaga kung ang notaryo naroon sa pag-sign ng kasunduan, gayunpaman, palaging nangangailangan ng isang gawa ng pagtanggap at transfer o damdamin ng kontrata, naka-sign sa unang yugto.
gumuhit namin ang iyong pansin sa mga teknikal na detalye: ang mga damdamin ng kontrata ang tumutukoy sa pagbebenta ng presyo ng isang apartment, ito ay - isang sangkap na para sa pagkalkula ng buwis base - ang personal na income tax sa pagbebenta ng mga apartment.
Ang petsa ng aktwal na paglipat ng apartment - sa kontrata sa kalikasan, ito ay maaaring (sa pamamagitan ng kasunduan ng nagbebenta at bumibili) upang mapili Bilang kahalili:
- bilang ang sandali ng pag-sign ng kontrata ng pagbebenta;
- sang-ayon sa estado pagpaparehistro;
- sa pagkuha ng mga sertipiko ng pamagat sa apartment.
konklusyon
Russian pabahay market analysis ay nagpapakita ng ilang mga positibong mga uso. Ito ay mapapansin at kinikilala ang kanyang katalinuhan, sa partikular Professor University. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. Una, ang nasasalat resulta estado patakaran ng presyo control.
Sa mahabang panahon, mayroong isang unti-unting stabilize ng presyo na may orientation sa kanilang mga pre-krisis na antas, talagang cost-nabigyang-katarungan. Sa madaling salita doon ay isang ugali sa pagwawalang-kilos (ibig sabihin ay presyo pagbabagu-bago sa buong average ng +/- 2.5%). Sa pagsusuri ng mga apartments ay nakakaapekto sa isang matatag na rate ng exchange: na pamilyar, na ang kanilang mga presyo ay "ruble". Sa isang malaking lawak aktibo ang pabahay merkado mortgage. Halimbawa, sa 2012 ang populasyon ng mga pautang mortgage nagkakahalaga ng higit sa 1.0 trilyon. kuskusin.
Gayunpaman, bukod sa ito ay tiyak na positibong momentum patungo sa kaligtasan ng mga real estate market, dapat ito ay mapapansin ang mga panganib na kaugnay sa pagbili ng mga apartments na walang tagapamagitan. Kadalasan, ang mga di-propesyonal ay hindi alam ng mga nuances ng mga tiyak na pagbili at pagbebenta ng apartment. Sa bokabularyo ng mga espesyalista tulad transaksyon ay tinutukoy bilang "mahina". Sa view ng mga kritikal na kahalagahan ng pagsunod sa mga legal na aspeto ng pagbili at pagbebenta Mahigpit na inirerekomenda na makipag-ugnayan sa isang real estate espesyalista. Kung ito ay nagbebenta ng apartment, mas mababa sa 3 taong ding yaon na nangasa ari-arian, anumang iba pang mga pagbili at pagbebenta ng pabahay, pag-aalaga espesyalista bayad ay nagtatrabaho sa ilang mga order ng magnitude mas mababa kaysa sa panganib ng direktang pagkawala.
Similar articles
Trending Now