Ang income diskarte sa pagtatasa ng real estate at negosyo. Ang application ng income diskarte

Ang income diskarte ay isang buong kumbinasyon ng mga pamamaraan ng pagtasa sa mga halaga ng ari-arian, ari-arian ng organisasyon, ang negosyo mismo, kung saan ang mga gastos ng pagpapasiya ay ginawa sa pamamagitan ng ang conversion ng mga pang-ekonomiyang mga benepisyo na kung saan ay inaasahan sa hinaharap. Ang teoretikal na pundasyon ng diskarte na ito ay lubos na kapani-paniwala. investment halaga ay ang halaga ng mga hinaharap na mga benepisyo sa sandaling ito, na kung saan ay may diskwento sa isang rate ng return, na kung saan ay isang salamin ng panganib ng pamumuhunan.

Ito ay makatwirang at angkop para sa anumang mga ginagamit sa produksyon at pagbebenta ng mga ari-arian ng mga bagay umiiral na mga negosyo, pati na rin ang kanyang mga negosyo na ibinigay bumuo ng positibong nagbabalik. Ang magnitude ng panganib ng pamumuhunan sa negosyo ay ipinapakita ng ang tinantyang rate ng discount. Sa isang papel na sa pang-ekonomiyang mga tuntunin, nakatayo ngayon ang rate ng return na kinakailangan ng mamumuhunan sa kabisera namuhunan sa maihahambing na antas ng mga bagay na panganib investment, o ito ay ang rate ng return on alternatibo investment na may maihahambing na panganib sa panahon ng pagsusuri.

Mga tampok

Ang application ng income diskarte sa kasanayan ay lubos na isang mahirap na gawain, dahil ito ay kinakailangan upang pag-aralan ang bawat mahalagang tiyak na dahilan ng mga gastos - ang rate ng return at kita. Kapag pinahahalagahan ang mga kompanya ng paggamit ng mga pamamaraan na ito, kailangan mong siguraduhin na magsagawa ng isang masusing pagtatasa ng lahat ng mga pangunahing elemento, kabilang ang gastos ng paglilipat ng tungkulin ng kumpanya, na kung saan ay may isang direktang epekto sa mga kita, mga gastos at mga panganib na nilikha sa pamamagitan ng bawat indibidwal na kasapi.

Ang income diskarte sa valuing isang negosyo ay ginagamit medyo madalas. Halimbawa, sa kaso ng pagkuha sa kapangyarihan o pagsama-sama, at pagkatapos ay ang pamamaraan na ito ay ginagamit mas madalas ng mga gastos o market. Attachment bumibili capital ngayon ay ginawa na may pag-asa na ang net cash daloy upang matanggap sa hinaharap, na kung saan ay hindi maaaring itinuturing na garantisadong, bilang mga ito ay nailalarawan sa pamamagitan ng tiyak na mga panganib. Ang income diskarte upang pag-aralan ang mga pangunahing determinants ng halaga sa na, para sa paggamit ng market-based na diskarte ay karaniwang nangangailangan ng presyo-kita ratio, o ilang iba pang mga katulad na kita multiples ng isang nagdaan na panahon, nang hindi isinasaalang-alang sa hinaharap.

Para market multiple katangian katangian tulad ng kawalan ng kapanatagan, at ang pagkabigo upang magbigay ng katulad na pag-aalaga na maaaring nakakamit sa ilalim ng kundisyon sa paggamit ng income diskarte sa pagtataya ng mga hinaharap na mga kita at discount rate. Halimbawa, ang ratio ng "presyo-kita", na kung saan ay ginagamit para sa isang taon, ay hindi nagpapahintulot ng para mapakita sapat ang inaasahang pagbabago sa hinaharap na taon. Wastong paggamit ng mga coefficients ay nagbibigay ng isang pagkakataon upang ipakita ang pangkalahatang mga kagustuhan ng mga mamumuhunan, sila ay madalas na quote vendor o industriya pinagkukunan.

ang paggamit ng

Sa pagtatasa at proteksyon pangangailangan, at impormasyon tungkol sa badyet ng kumpanya, na pwersa gumawa ng mga pagbabago at pag-unlad ng mga pinansiyal na mga epekto ng mga nilikha plano, taya at mga pangunahing pangungusap. Ang income diskarte sa pagtatasa ng isang negosyo ay nagbibigay-daan sa iyo upang masukat ang lahat ng mga pagpapalagay na may kaugnayan sa kung may mga tiyak na mga benepisyo ng pagsipsip bilang isang resulta ng paglago ng kita, bawasan ang mga gastos, mapabuti ang mga proseso o bawasan ang mga gastos maliit na-cap. Sa diskarteng ito ito ay posible upang masukat at talakayin ang lahat ng bagay. Bilang karagdagan, maaari itong gamitin upang matukoy ang oras ng simula ng ang inaasahang mga benepisyo, pati na rin upang ipakita ang proseso ng pagbabawas ng gastos ng enterprise sa lawak na, bilang mayroong paggalaw ng mga benepisyo sa isang mas malayong hinaharap.

Gamit ang income diskarte ay nagbibigay ng para sa parehong mga mamimili at nagbebenta ng pagkakataon upang matukoy ang makatarungang halaga ng merkado ng enterprise, pati na rin ang investment halaga para sa isa o higit pang strategic mamimili. Kung ang pagkakaiba na ito ay ipinapakita malinaw na sapat, mga mamimili at nagbebenta ay maaaring madaling makilala ang mga benepisyo mula sa synergies at kumuha ng nagbibigay-kaalaman na mga solusyon.

Kapag ginagamit ang income diskarte sa valuing isang negosyo, dapat mong panatilihin sa isip na ang kinakalkula halaga ay binubuo ng mga gastos ng lahat ng ari-arian na ginagamit sa kurso ng direktang aksyon. Bilang bahagi ng diskarte, may mga ilang mga paraan upang matantya, ay ng pinaka-interes. Sa partikular, ang mga pamamaraan ay naaangkop income diskarte: capitalization at discounted cash flow. Maaari mong tingnan ang mga ito nang mas detalyado.

pamamaraan

Gamit ang paraan ng paggamit ng malaking titik ng cash daloy kabuuang halaga ng enterprise ay nakita, depende sa cash daloy na nabuo sa pamamagitan ng mga potensyal na ari-arian ng enterprise. Cash daloy ng negosyo o enterprise bilang isang kabuuan - ay ang pagkakaiba sa pagitan ng lahat ng mga inflows at outflow ng mga pondo sa isang panahon ng pagsingil. Karaniwan na ginagamit para sa pagkalkula panahon ng isang taon. Ang pamamaraan ay upang i-convert ang kinatawan na antas ng inaasahang daloy ng pera sa kasalukuyang halaga sa pamamagitan ng paghati sa buong halaga ng daloy para sa paggamit ng malaking titik rate ampon. Sa kasong ito, ang mga naaangkop na mga mapagkukunan ng kita, na may ilang mga pagsasaayos.

Upang gamitin ang maginoo pamamaraan na ginamit para sa pagkalkula ng cash daloy sa net profit karagdagan (kinakalkula sa pagkatapos ng buwis) non-cash mga gastos upang matukoy ang absolute value ng cash flow para sa paggamit ng malaking titik. Ang paraan ng pagkalkula ay maaaring itinuturing na mas pinadali kumpara sa pagkalkula ng libreng cash daloy, na kung saan ay naitala bilang isang karagdagan na kinakailangan capital investment at ang pangangailangan para sa kabisera ng muling pagdadagdag, ay Napapag-usapan.

Discounting cash daloy

Ang pamamaraan na ito ay isa lamang batay lamang sa inaasahang cash daloy, na kung saan ay binuo sa pamamagitan ng enterprise mismo. Ang katangi pagkakaiba sa pagitan ng mga ito ay binubuo sa ang katunayan na ang halaga na kailangan para sa pagkalkula ng kalidad pagtukoy ng isang kinatawan antas ng cash flow. Ang paraan sa binuo bansa ay ang pinaka-tinatanggap na ginamit dahil sa ang katunayan na maaari itong gamitin sa account para sa lahat ng mga prospects. Cash daloy ay karaniwang katumbas ng sum ng net income at pamumura, na ibinigay sa subtraction makakuha ng net working capital at kabisera ng paggasta pamumuhunan.

Ang sumusunod na mga kundisyon para sa paggamit ng discounted pamamaraan cash flow:

• may dahilan upang maniwala na ang hinaharap cash daloy ay magiging iba't ibang mga antas ng mga kasalukuyang, iyon ay, kami ay pakikipag-usap tungkol sa pagbuo ng enterprise;
• mayroong saklaw para sa isang makabuluhan pagtatasa ng hinaharap cash daloy ng paggamit ng isang negosyo o komersyal na real estate;
• ang object ay upang bumuo ng isang kumpleto o bahagyang hakbang;
• Enterprise ay isang pangunahing komersyal na halaga mixed-use.

Ang income diskarte sa ari-arian tasasyon ng discounted pamamaraan cash flow ay ang pinakamahusay na, ngunit ang paggamit nito ay napaka-matrabaho. May mga pagtatantya na walang ang application ng ang paraan na ito upang makabuo ng imposible. Kabilang dito ang pag-unlad ng isang proyekto investment sa kanyang mga kasunod na pagsusuri.

Bentahe ng paraan ng diskwentong

Kung tinutupad mo ang income diskarte sa pagtatasa ng real estate o negosyo sa pamamagitan ng discounting paraan, ito ay posible upang makilala ang ilan sa mga pangunahing benepisyo. Una sa lahat kami ay pakikipag-usap tungkol sa kung ano ang hinaharap kita ng negosyo direkta isinasaalang-alang lamang ang inaasahang mga gastos ng operating para sa ang produksyon ng mga produkto sa kanyang mga kasunod na benta, at sa hinaharap na mga pamumuhunan na nauugnay sa pagpapanatili at pagpapalawak ng produksyon at kalakalan capacities, na nakalarawan sa ang forecast profit lamang hindi direkta sa pamamagitan ng kanilang kasalukuyang pamumura.

mahahalagang puntos

Pagsusuri ng income diskarte na may isang kakulangan ng kita o pagkawala bilang isang tagapagpahiwatig ng investment pagkalkula ay ginanap pagkaraang iakma sa ang katunayan na ang profit ay isang tagapagpahiwatig ng ang pag-uulat ng accounting, para nailantad sa makabuluhang pagmamanipula sa panahon ng operasyon.

Ang diskwentong pamamaraan cash flow ay binubuo ng tatlong grupo ng mga modelo:

• discounted dividends;
• tira kita;
• discounted cash daloy.

Kung ensayado komersyal na diskarte alinsunod sa mga modelo ng dibidendo discount certificate bilang daloy cash, ilapat ang mga payout para sa pagbabahagi. Sa kabila ng katotohanan na ang modelo ay makabuluhang karaniwan sa mga internasyonal na kasanayan para sa pagkilala at pagtatasa ng ang halaga ng mga asset ng enterprise, ito ay may maraming mga disadvantages. Sa mga modelo na walang pinanatili kita accounting degree. May ay isang pagkakaiba sa patakaran dibidendo, hindi lamang mga indibidwal kumpanya, ngunit din para sa buong bansa. Ang pamamaraan na ito ay hindi maaaring gamitin sa negosyo na hindi kumita. modelo na ito ay pinaka-ugma para sa mga pagkalkula ng ang halaga ng namamahagi minorya.

Ang mga nalalabing Income Modelo

Ang income diskarte sa pagkahalaga sa mga tira-tirang modelong diskarte Ipinapalagay na bilang isang sukatan ng cash flow ang halaga ng mga tira-tirang kita ay gagamitin, ibig sabihin ang pagkakaiba sa pagitan ng tubo at sa laki ng tubo, na kung saan ay hinulaang sa pamamagitan ng shareholders sa panahon ng pagbili ng kumpanya o namamahagi nito. Kung ang enterprise halaga ay kinakalkula sa batayan ng mga pagpapalagay naaangkop para sa modelo, ito ay katumbas ng sum ng halaga ng libro na may mga kasalukuyang halaga ng inaasahang halaga ng kita na natitira pagkatapos nito. modelo na ito ay nagpapakita ng isang makabuluhang sensitivity sa kalidad ng data na kung saan ay iniharap sa mga financial statement. Para sa Russian kondisyon kung sapat ang naturang impormasyon ay sumasailalim sa makabuluhang pag-aalinlangan.

Benepisyo para sa Shareholders

Natural, ang shareholders o ang mga shareholders ng kumpanya, na kung saan ay may isang tiyak na kasaysayan, pati na rin ang dibidendo pagbabayad sa katotohanan, maaari samantalahin ng modelo discount upang makalkula ang gastos ng kanyang sariling kumpanya. Ang sitwasyon ay na ito sektor enterprise shareholders madalang na minorya, kaya para sa kanila ang pinaka-angkop na paraan ay ang gamitin ang income diskarte sa pagtatasa ng real estate at negosyo modelo sa pamamagitan ng discounting libreng cash daloy. Sa system na ito ang susi ay makukuha sa cash discount rate o ang inaasahang return on investment. Ang pinakamalaking problema sa model na ito ay ang katumpakan ng pagtataya ng libreng cash daloy, pati na rin ang sapat na kahulugan ng discount rate.

Kung mag-apply namin ang income diskarte, ang kahulugan ng kung saan ay ibinigay sa itaas, gamit ang diskwentong pamamaraan cash flow bilang ang revenue inaasahan mula sa mga negosyo, isaalang-alang ang inaasahang pinansiyal na daloy, na maaaring ma-withdraw mula sa sirkulasyon pagkatapos ng mga kinakailangang reinvestment ng kita cash. Bilang isang tagapagpahiwatig ng cash daloy ay hindi nakasalalay sa mga sistema ng accounting na ginagamit sa enterprise, at ang pamumura ng patakaran. Sa kasong ito, siguraduhin na isaalang-alang ang anumang mga cash daloy - inflows at outflow. Pagsusuri ng pinansiyal na kahulugan sa diskuwento cash ay tulad na bilang isang resulta ng mga prosesong ito ay ang kanilang pagbawas sa ang halaga na maaaring naging available sa mga mamumuhunan sa panahon ng pagtanggap ng mga daloy ng cash, sa ilalim ng kondisyon na siya ay ilagay ang kanilang pera ay hindi sa negosyo ngayon, at sa anong -Ano iba pang mga investment asset ng isang pampublikong kalikasan, halimbawa, pagkatubig seguridad o bank deposit.

karagdagang mga diskarte

Ang income diskarte, isang halimbawa ng kung saan ay inilarawan sa mas maaga, kamakailang ginamit na mas mababa at mas mababa, at ngayon ay naging ang pinaka-karaniwang paraan ng pagsusuri. Ito ay ginagamit para sa pagtatasa ng mga iba't-ibang mga ari-arian, at nagsisilbi bilang batayan para sa kanyang ideya na ang anumang mga asset na naghihiwalay ang pangunahing katangian ng ang mga pagpipilian sa stock ay pinapayagan upang suriin ito bilang isang opsyon. Sa sandaling ito, ang pagtanggi ng kita na diskarte ay pinaka-madalas na natupad sa pabor ng modelo pagpipiliang pagpepresyo (ayon sa pagkakabanggit, ang Black-Scholes).

Tulad ng isang sistema, ito ay ginagamit, pinapayagan ka ng pagtatasa ng ang kabuuang halaga ng equity ng kumpanya o enterprise sa kaso kung saan ito ay gumagana na may malaking pagkalugi. modelo na ito ay inilaan upang higit pang ipaliwanag kung bakit ang gastos ng equity kabisera ng enterprise ay hindi zero, kahit na ang isang pagbaba sa gastos ng enterprise sa ibaba ng nominal laki ng mga utang. Kahit na may tulad na isang bentahe, maaaring ito ay mapapansin na ang Black-Scholes modelo para sa pagtatasa ng Russian kumpanya sa sandaling ito ay mas panteorya. Ang pangunahing problema, dahil sa kung saan ang model na ito ay hindi maaaring ilapat sa domestic negosyo - ito ay ang kawalan ng ilang mga katibayan para sa mga parameter ng modelo, na kung saan ay mapilit kinakailangan.

napag-alaman

Kita diskarte sa negosyo paghahalaga at real estate ay nagsimulang upang magamit higit na mas mababa madalas, at nangyari ito para sa maraming mga dahilan. Sa partikular, ito alalahanin ang mga kakulangan dahil sa kung saan may mga kahirapan sa paggamit nito sa mga consumer market. Una sa lahat dapat ito ay mapapansin kung paano mahirap ito ay upang gumawa ng mga paghuhula ng hinaharap na halaga ng mga serbisyo at produkto, at hilaw na materyales, pati na rin ang natitirang bahagi ng kumplikadong mga tagapagpahiwatig ng pag-input. Sa kasong ito, maaari naming makipag-usap tungkol sa ilang mga subjective pagtasa dalubhasa. Sa karagdagan, ang problema ay ang mababang krimen detection impormasyon sa Russian negosyo, at dahil ito ay kritikal sa tamang pagkalkula at ang Black-Scholes modelo. Ito ay dahil sa kalakhan mababang corporate kultura ng kumpanya.

Ang malawak na bilang ng mga namamahagi, kasama na ang kasalukuyan at malaking pakete, puro sa mga kamay ng mga maliliit na bilog ng mga tao, at ang bahagdan ng shareholders minorya at maliit na may-ari ng ari-arian, ang kanilang bahagi ay napakababa, sa share capital ay bale-wala. Ito ay lumiliko out na ang maraming mga kumpanya ay simpleng hindi interesado sa pagsisiwalat ng anumang impormasyon. Ito ay samakatuwid ay mas kumplikado pagkalkula ng income diskarte na patungkol sa karamihan ng mga industriya at negosyo sa Russia. Sa ilalim ng iba pang mga kondisyon, ito ay mahusay na gumagana, na ipinapakita ang lahat ng mga kalamangan at pagiging maaasahan.